有力有序推行现房销售

最近，河南省信阳市发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，其中要求，新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。现房销售成为当前公众关心的热点话题。

自从我国住房市场化改革以来，新建住房销售主要实行的是商品房预售制。今天，大家已经习惯了房子还在建设中，只是到售楼处看楼盘模型、样板间，听取售楼人员的介绍，就确定下来购买某一套住房。过去二三十年，我国处于住房短缺阶段，商品房预售制在推动房地产市场快速发展过程中发挥了积极作用。而其弊端也一直被诟病。近年来，很多城市积极试点现房销售。“一手交钱，一手交房”的销售模式会大规模推广吗？

实行现房销售，获益最大的是购房者。商品房预售制让房地产企业快速回笼资金，显著提升开发效率，成为房地产业大规模快速发展的重要推动力。但预售制带来的问题也很突出，购房者买的是期房，先交钱，后收房。有人说，商品房预售制是房屋建造质量不高的根源。尽管购房者与开发商之间有购房合同，对开发商而言，钱已到手，他们自然缺乏足够动力精雕细琢地提升房屋品质。商品房预售制还与近年来房企难以按时交付住房，甚至出现烂尾楼密切相关。在预售资金监管不到位的情况下，房地产企业把本该用于工程建设的预售款违规挪作他用，导致资金链紧张甚至断裂，引发交付风险，使购房者利益受损。实行现房销售，购房者所见即所得，权益能得到更有效保障。

现房销售倒逼房企必须注重房屋质量，建造更多“好房子”。我国房地产市场供求关系正在发生转变，从过去的供不应求到现在的总体基本平衡，甚至一些地区供大于求，房地产市场也从卖方市场转向买方市场。企业间竞争加剧，现房的竞争力自然大过期房。所以，一些房地产企业很可能主动选择现房销售。现房销售还有助于倒逼房企从预售制下的“快建快销”转向精细化运营，向市场提供更多优质住房。

现房销售已试点多年，为在更大范围推广积累了经验。很多城市在一些地块竞拍时，以现房销售为出让条件。还有些地块会在出让时竞现房销售面积，现房销售面积更大，是开发商拿地竞争力更强的因素之一。海南省成为首个全省实行现房销售制度的省份，2020年3月份，海南省委办公厅、省政府办公厅发布的通知中明确，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。据中指研究院监测，自2022年末以来，全国已有超30个城市试点现房销售及出台相关支持政策。鼓励现房销售的举措包括：延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，对现房销售项目的购房者进行契税补贴，提高购买现房的公积金贷款额度等。

政策层面积极引导推进现房销售。2024年底的全国住房和城乡建设工作会议提出，大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。这表明，现房销售已是大势所趋。

实行现房销售是构建房地产发展新模式的重要探索。但不可否认的是，相比预售制，现房销售可能会让房地产企业资金回笼较慢，对企业的资金实力和运营能力形成更大考验。房地产行业需要在推进现房销售和促进企业平稳发展之间寻找平衡点。从商品房预售制到现房销售，可能会经历一个过渡期，尚不适宜“一刀切”。

如何更好推进现房销售？一方面，需加大对房地产开发企业的金融支持，开发资金更充裕的情况下，企业推进现房销售的资金压力就更小，积极性会更高。另一方面，要把推进现房销售与继续加强预售资金监管结合起来，在有条件的情况下，积极推进现房销售，继续实行预售的，须把资金监管落实到位，防止资金抽逃，避免出现交付风险，切实保护好购房者权益。