2024-09-21 08:19:07
新时期，我国积极推进住房供给侧结构性改革，构建“市场＋保障”的住房供应体系。具体路径上，明确各地要因城施策，探索可持续的发展路径。一方面，各个城市住房供求关系基本平衡，但仍存在结构性供给不足或供需不匹配等问题；另一方面，保障对象主要面向新市民、青年人等群体，住房消费转向更重视居住体验，需求更加多元化和差异化。
保障对象范围扩大，住房消费选择多样，供需匹配有一定难度。各个城市在具体推进过程中，体现出地方特色。
保障性住房筹建与产业配套、轨道交通对接，是其中一个重要特征，也是提高供应效率，实现产城融合、职住平衡的选择。例如，济南、福州、宁波等城市，很多保障性住房项目位于产业园周边，或为产业用地配套建设，或在轨道交通800米范围内。央行设立1000亿元租赁住房贷款支持计划，8个试点城市收购的保障性租赁住房也大多位于园区和站点周边。当然，这就涉及用地功能调整，即变更为住宅用途，再推动划拨供应。有些城市如广州、深圳，结合“做地模式”城中村改造，在“净地出让、片区统筹”新模式下，腾出来的用地划定一定比例用来建设保障性住房。不过，政府主导下的城中村改造周期较长，一般需5年以上，资金能否平衡也有不确定性。
新一轮保障性住房筹建过程中，国企发挥着主力军作用。部分城市成立了专职从事保障性住房投资、建设、运营和管理的公司。深圳、广州、厦门、南京等城市成立安居集团；福州、郑州在城投集团、城市发展集团旗下设立了安居二级公司；重庆的保障性租赁住房由国企平台承担。
在资金统筹平衡方面，划拨供地能极大降低土地成本，但土地整理成本差异较大。由于不同地块上盖物、市政设施到位情况、取得时间、整理成本不同，部分项目即使按保本微利价运营，也会出现亏损。因此，有些城市探索建立划拨土地统筹资金池，平衡项目划拨土地价格和片区实际土地整治成本之间的差价，以实现项目间综合平衡。
推动保障性住房筹建，要先谋后动、动则必快、动则必成。在优化审批和销售流程方面，部分城市充分发挥领导小组的统筹协调作用，国企作为建设单位提前介入，专班积极配合，在控规调整、划拨公示期间，并联开展方案设计、规划预审、立项，同时政策性银行做好项目评估和贷前审查，非主要材料容缺受理等工作。例如，郑州市住房保障部门已初步搭建从申请、选房、签约等基础服务到入住后的报修、退租等“一站式”服务的人才公寓大数据系统，申请者通过“郑好办APP·一件事专区·住房保障一件事·郑好住”，不仅可在线浏览在租保障性住房房源，以及后续建设和供应的房源安排，而且实现了实时在线申请。
如何探索以需定购，具有一定的难度。部分城市采取建立轮候库、线上线下接受预申请、问卷调查等形式，摸排保障对象对于区位、户型、价格区间等的诉求，待预申请需求积累到一定程度，如“项目套数∶登记意向数”达到1∶1.2及以上，才启动筹建。对于前期人口流入较多、年轻人较多的城市，如广州、深圳、郑州等地，在片区房价相对稳定的情况下，加之前期需求摸排比较到位，保障性住房配租压力较小。
目前，很多新市民、青年人对保障性住房了解程度不高，加之保障性住房在用地、建设、定价、分配管理等方面有很多配套政策，建议可通过“政策发布＋项目推出”方式，让国企品牌被社会所熟知，从而推动保障性住房项目实施。对城市而言，需关注片区内潜在需求、精准把握需求特征，与周边项目形成差异化竞争（价格、配套等）。今年5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议提出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。6月20日，住房城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，明确“推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作”。保障性住房扩面至三、四线城市和县城，保障力度进一步加大。未来，“多渠道存量盘活＋优化增量供给效率”将成为主要供应模式，需要各地根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，坚持以需定购、因城施策。
（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）