2026-10-25 14:01:45
当住房租赁行业进入存量时代，什么样的资产更具长期价值？近日，在第八届领航·住房租赁产业国际论坛上，ICCRA住房租赁产业研究院发布了行业首个长期运营力评价体系，围绕去化力、留存力、经营力和服务力四大维度，构建住房租赁资产运营能力的系统评价框架。这一评价体系的推出，为存量时代衡量资产经营质量、判断长期投资价值提供了新的参考，也折射出住房租赁行业由规模扩张向精细化运营转型的发展趋势。
过去十余年，住房租赁行业经历了一轮快速扩张，大规模供给建设为行业积累了重要的资产基础。进入2026年，新增供给仍保持一定规模。ICCRA《2026中国住房租赁市场资产管理报告》显示，2026年上半年，16个重点城市新增集中式租赁住房项目231个，新增房间约10.4万间，同比分别增长47.1%和28.4%。随着行业进入以存量盘活、资产更新和长期持有为重要特征的新阶段，如何提高既有资产的运营效率与经营质量，成为市场关注的重点。
规模与价值之间的关系也在被重新审视。报告显示，2026年上半年，各类租赁住房产品加权平均出租率达到91.73%，行业整体运营基本盘保持稳健。但同期青年公寓和租赁式社区的续约率分别为62.74%和60.16%，长期客户留存仍存在改善空间。对于租赁住房资产而言，较高的出租率如果依赖租金折让、高渠道投入或频繁换租来维持，未必能够带来持续健康的经营收益。
“规模仍然重要，但规模只有通过稳定运营、透明数据和可复制机制，才能转化为估值与资本认可。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示。
事实上，运营能力一直是住房租赁行业的热门概念，也是成熟市场中机构投资者评估资产质量的重要依据。然而，过往业务只能从结果倒推能力，对于能力范畴边界的界定也并不清晰。此次ICCRA发布的长期运营力评价体系，通过“去化力、留存力、经营力和服务力”四个维度，建立系统化评价框架。该体系将经营数据、运营举措、实际成效及可复制性纳入评价逻辑，分析不同项目的运营能力及其价值创造路径。
运营力的价值，最终需要体现在资产收益上。对于以长期租金收入为主要收益来源的租赁住房资产而言，出租效率、客户留存和成本管理的持续改善，有助于提高经营收益，并进一步影响资产估值。
“我们判断，下一个十年，住房租赁行业的竞争将主要发生在资产持有期内。能把每一间房运营得更久、更稳、更值钱的企业，才能在下一轮资本循环中赢得主动。ICCRA希望通过运营力这套评价体系，为行业建立衡量运营价值的共同语言。”赵然说。