经济日报：房地产基础性制度的改革重构

历经多年发展，我国房地产市场已经出现重大转变。为适应市场的新形势、新变化、新要求，房地产相关制度也需要发生变化。当前，我国房地产行业正在经历基础性制度的系统重构。

改革房地产基础性制度势在必行，且十分必要，因为我国房地产市场出现了两个转变。一个转变是房地产市场供求关系发生重大变化，从过去供不应求变为供需基本平衡，局部出现供给过剩。另一个转变是房地产市场进入存量时代，二手房的交易占比从2020年的27％提高到2025年的46％，今年前8个月，根据国家统计局的数据，二手房交易占比已经达到52％，而超过50％就标志着房地产进入存量时代。

我国将以项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度为重点，改革完善房地产基础性制度。这三项基础性制度的核心都是以项目为对象，分别对应房地产开发、融资、销售3个环节。

在房地产开发上，推行项目公司制，解决谁是项目独立的实施主体这个问题。一个房地产项目对应一家项目公司，项目公司依法行使独立法人权利，严禁企业总部违规抽挪项目公司资金，这样一来，房地产项目运行就更加规范安全。

在房地产融资上，推行主办银行制，解决谁来提供项目融资的问题。一个项目确定一家银行或者银团作为其主办银行，项目开发、建设、销售的资金要全部存入主办银行，由主办银行提供项目融资服务，满足项目合理融资需求。项目公司和主办银行实行双向选择，银行在自主研判项目条件的基础之上选择项目公司，而项目公司则根据融资服务需求来选择主办银行，形成主办银行和项目公司二者利益共享、风险共担机制。

在商品房销售上，推行现房销售制，落实“一手交钱一手交房”的交易模式，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。近年来，采用现房销售的商品房销售面积一直保持正增长，占整个新房销售面积比重逐年提高。现房销售已是大势所趋。新项目将优先选择现房销售，同时统筹用好针对项目的土地、金融、税收等支持性政策，实行预售的要完善预售资金监管，切实保障购房人的合法权益。

三项制度的目标均指向防范房地产发展风险，促进行业健康发展，更好维护购房人合法权益。

项目公司制实现风险隔离，一个项目的经营问题不再传导至整个企业乃至整个行业；主办银行制让融资与项目一一对应，项目的合理融资需求将被更好满足；有力有序推行现房销售，“一手交钱一手交房”，从根本上防范交付风险，解除人们买到“烂尾楼”的担忧，并能引导房地产开发企业按照安全舒适绿色智慧的“好房子”标准进行项目建设，满足人民群众高品质住房需求。

三项制度使得房地产企业的转型思路更加清晰，将从高杠杆高周转的开发商，转向更加精细化的，以产品立业、信用立身的“好房子”供给者。

可以预见，三项制度将引领我国房地产行业走向平稳健康高质量发展轨道。