经济日报：“所见即所得”的现房销售一举多得

我国商品住房销售制度迎来重大变革。近日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。这标志着施行近30年的“先交钱后收房”的商品住房预售制将转向有力有序推进“所见即所得”的现房销售。

推行现房销售是贯彻落实党中央、国务院决策部署的重要举措。商品住房销售制度是房地产管理的基础性制度，是构建房地产发展新模式的重要内容。“十五五”规划纲要强调，要加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。近年来，一些地区也在试点现房销售，海南省已全域推行现房销售，湖北省荆门市等地已在此前试点现房销售。

推行现房销售是适应房地产市场发展进入存量时代的客观要求。经过近30年的快速发展，我国房地产市场供求关系发生重大变化，目前二手房交易总量已经全面超过新房，房地产市场进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。过去形成的预售为主、快速周转的商品住房销售制度，已不适应当前市场发展的新阶段新要求，迫切需要改革完善。

推行现房销售是推动房地产业高质量发展的现实需要。长期以来，部分房地产开发企业采取“高负债、高杠杆、高周转”的粗放扩张模式，积累了风险隐患。改变“三高”模式，迫切需要通过改革商品住房销售制度、加强预售资金监管，引导房地产开发企业根据自身实力合理确定开发经营规模、强化风险意识，促进房地产行业稳健经营、高质量发展。

推行现房销售充分体现了切实维护购房人合法权益的出发点。住房价值量大，是居民家庭的重要财产。商品住房预售制度下，购房人可以提前锁定房源和价格，但是“先交钱后收房”，容易出现房屋延期交付等问题。而现房销售需要在项目竣工验收后，也就是房子建成后才能销售，购房人在购房时可以实地查看房屋面积、户型和品质，了解小区环境和配套设施后再作出购买决策。

需要说明的是，此次推行现房销售，没有搞“一刀切”，仍可以有房地产项目继续实行预售。预售项目将完善预售管理，由住房资金监管机构承担资金监管工作，管好老百姓的购房资金。通过提高预售门槛，有序推行现房销售，“一手交钱一手交房”，从根本上防范交付风险，确保房屋按期交付。同时，将通过改革商品住房销售制度，引导房地产开发企业按照安全舒适绿色智慧的“好房子”标准进行项目建设，满足人民群众高品质住房需求。还将推行“交房即交证”，强化工作协同，解决购房人办证难、办证慢的问题。

新商品住房销售制度将推行现房销售定金制，“实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金”。房地产企业可通过收取一定比例的定金，提前锁定购房客户，降低商品住房开发的市场风险；购房人可提前锁定房源、房价，减轻前期购房资金压力和交易风险。

此外，现房销售将倒逼房企全面提升住房规划设计和施工建造水平。住房产品品质高和配套服务能力强的房地产开发企业将更具竞争优势，行业集中度和整体发展质量将得到提升。

为保障现房销售平稳落地，“各地要同步完善商品住房项目土地供应、金融支持等相关政策”，房地产开发企业“可按国家规定分期缴纳土地出让价款”，“支持房地产项目开发公司通过股权、债券等多种方式开展融资”。这些配套举措将有利于减轻房地产开发企业资金压力、降低商品住房开发建设成本。